IDEAonline -Harga rumah, khususnya rumah seken, berubah setiap saat. Untuk mendapatkan nilai sebuah rumah seken, Anda bisa meminta jasa ahli atau menghitungnya sendiri.
Membeli rumah tidak selalu harus yang baru. Rumah seken pun sekarang banyak tersedia. Namun berbeda dengan rumah baru yang harganya sudah pasti, rumah seken kadang-kadang harganya masih bisa dinego alias ditawar.
Namun mungkin Anda kesulitan menaksir berapa harga yang pantas Anda keluarkan untuk sebuah rumah seken.
Dalam proses jual beli tanah dan bangunan, akta tersebut dibuat oleh Notaris/PPAT.
Bagi pembeli, menentukan harga rumah seken lebih sulit karena setiap rumah memiliki sifat unik. Bisa jadi rumah dengan luas bangunan yang sama harganya berbeda jauh.
Ini karena adanya faktor lain di luar rumah itu sendiri yang turut mempengaruhi harga, seperti lokasi, fasilitas yang ada di dalamnya, kondisi fisik, maupun lingkungan sosialnya.
Meminta Bantuan Untuk menilai sebuah rumah sebetulnya Anda bisa meminta jasa tenaga penilai (appraiser).
Manfaat terbesar dari menyewa tenaga penilai adalah Anda bisa langsung mendapatkan hasil akhir penilaian yang digunakan untuk bernegosiasi dengan penjual.
Selain tenaga penilai, Anda juga bisa meminta bantuan agen/broker properti.
Dalam hal ini Anda bisa menggunakan jasanya untuk melakukan penilaian harga. Namun Anda juga bisa meminta secara menyeluruh mulai dari mencari sampai menegosiasikan harga rumah tersebut (ini sudah termasuk jasa penilaian harga).
Jika menggunakan jasa mereka secara menyeluruh, maka tidak ada biaya ekstra untuk layanan penilaian. Menghitung Sendiri Jika Anda tidak ingin memakai kedua jasa tersebut, Anda dapat memperkirakan sendiri nilai rumah.
Baca Juga: Taburkan Penyedap Rasa di Gorden yang Sudah Berdebu Dan Kotor, Lihat Hasilnya!
Baca Juga: Mau Tau Biaya Membuat Kitchen Set? Begini Cara Mudah Hitungnya!
Berikut ada beberapa cara untuk menilai sebuah rumah. Secara teoritis, ada tiga pendekatan untuk menilai harga sebuah rumah (properti) yaitu pendekatan perbandingan penjualan, pendekatan biaya penggantian, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan.
Di samping itu masih ada cara lain yaitu dengan pendekatan nilai jual obyek pajak (NJOP).
Pendekatan perbandingan penjualan merupakan pendekatan nilai rumah yang ditentukan dengan membandingkan harga rumah sejenis di lokasi yang sama dan pada waktu yang bersamaan.
Namun, pendekatan ini susah diterapkan karena setiap unit rumah tidak ada yang sama. Pendekatan yang kedua adalah pendekatan biaya penggantian.
Melalui pendekatan ini, rumah akan dinilai dengan menghitung biaya yang diperlukan untuk membangun rumah baru yang serupa atau mengganti bangunan yang ada.
Setelah nilai tersebut didapatkan kemudian dikurangi nilai depresiasinya. Nilai depresiasi ini berarti penurunan nilai dari segi perhitungan ekonomi selama bangunan itu berdiri.
Hasilnya kemudian ditambahkan dengan hargatanah dan nilai lokasinya.
Dalam hal ini nilai tanah dihitung secara terpisah dari bangunan. Biaya membangun dapat diperoleh dari estimasi yang dibuat oleh pengembang atau kontraktor.
Pendekatan ini melibatkan serangkaian observasi dan wawancara. Pendekatan yang ketiga adalah pendekatan kapitalisasi pendapatan.
Teknik ini berguna khususnya bagi orang yang membeli rumah untuk investasi, ya rumah untuk disewakan.
Pendekatan nilai jual obyek pajak (NJOP) juga dapat digunakan untuk menaksir harga rumah.
NJOP sendiri ditetapkan oleh pemerintah (Dirjen Pajak) untuk kepentingan penghitungan pajak dan nilainya berubah dari tahun ke tahun.
Karena kepentingan ini, pada umumnya NJOP ditetapkan di bawah harga pasar.
Masing-masing pendekatan di atas mempunyai kelebihan dan kekurangan.
Mislnya, pendekatan biaya penggantiantidak pas untuk menilai bangunan tua yang sudah lama terdepresiasi.
Pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang digunakan untuk menilai rumah yang ditempati pemiliknya.
Demikian juga dengan pendekatan NJOP yang sering kurang memperhatian kondisi pasar.
Oleh karena itu, untuk memperoleh perkiraan nilai yang lebih akurat, hendaknya harus menggunakan dua pendekatan atau lebih.
Nilai yang dihasilkan oleh pendekatan tersebut sering disebut nilai nominal yang berfungsi sebagai nilai akhir.
Nilai akhir inilah yang berfungsi sebagai harga yang pantas digunakan untuk bertransaksi.
Dari uraian tersebut, jelas tidak mudah untuk menentukan harga sebuah properti.
Dalam kaitan ini maka masuk akal kalau orang menggunakan penyedia jasa ketika membeli rumah, khususnya di pasar sekunder.
Akan tetapi tidak bisa dipungkiri Anda tetap bisa mencari rumah tanpa melibatkan penyedia jasa untuk menghindari tekanan dan masalah di kemudian hari.
Empat Nilai yang Dimiliki oleh Rumah
Perlu Anda ketahui, sebuah unit property (rumah) mempunyai 4 nilai.
- Nilai guna (use value) adalah nilai sebuah unit properti berdasar kegunaannya.
- Nilai investasi (investment value) adalah nilai yang diberikan oleh investor tertentu pada sebuah unit properti berdasarkan persyaratan investasi yang diinginkan investor tersebut secara pribadi.
- Nilai psikologis (sentimental value).
- Nilai pasar (market value) adalah harga ketika pembeli dan penjual bersedia melakukan transaksi secara sukarela. Nilai ini merupakan nilai yang paling baik untuk dijadikan pedoman karena tidak memasukkan unsur paksaan, unsur subyektif, atau manipulasi dalam transaksi.
(*)