IDEAOnline- Akta Jual Beli (AJB) dan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) adalah 2 dokumen otentik yang sangat penting dalam jual beli tanah dan rumah.
Kendati berada dalam tahapan yang sama, AJB dan PPJB sangat berbeda.
Pahami perbedaannya agar tidak salah langkah saat proses jual beli tanah atau rumah.
- Pengertian dan Fungsi
AJB dibuat sebagai syarat yang diperlukan pembeli ketika akan mengurus pembuatan sertifikat tanah ataupun balik nama sertifikat tanah.
Sedangkan pengertian PPJB merupakan hasil dari rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan yang dibuat oleh notaris.
Setiap kegiatan pemasaran dituangkan dalam PPJB sebelum dilakukan penandatangan AJB.
Jadi, PPJB merupakan dokumen kesepakatan atau perjanjian awal antara pengembang dan calon pembeli.
Bila proses jual beli tuntas sepenuhnya, baru kemudian dibuatlah dokumen AJB dan serah terima tanah atau rumah ke pembeli.
Baca Juga: Jangan Ragu Beli Rumah Baru Menjelang Lebaran, Ini Alasannya!
- Syarat Pembuatan
Pada pembuatan AJB, PPAT wajib melakukan sejumlah pengecekan sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS).
Yakni memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada sertifikat tanah dengan data yang ada di Kantor Pertanahan.
Selain itu, juga memastikan obyek fisik bidang tanah yang akan dialihkan dan/atau dibebani hak kondisinya tidak dalam sengketa.
Membuat akta pemindahanhak atas tanah atau HMSRSdan mendaftarnya tidak diperlukan izin pemindahan hak.
Kecuali di dalam sertifikatnya dicatat bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang, dan pemindahan hak pakai atas tanah negara.
Apabila demikian, izin pemindahan hak harus sudah diperoleh sebelum AJB dibuat.
Sebelum dibuatkan AJB, calon pembeli juga harus membuat sejumlah pernyataan apabila dalam pemindahan hak berupa tanah pertanian.
Di sini, peralihan hak ini tidak membuat calon pembeli menguasai tanah melebihi ketentuan batas maksimum sesuai aturan.
Baca Juga: Yakin, Membeli Rumah di Metaverse? Simak Dulu Penjelasan Ini!
Selain itu, calon pembeli tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai).
Artinyatempat tinggal calon pembeli sebagai pemilik lahan berada di luar wilayah tanah pertanian.
Apabila kedua pernyataan calon pembeli tersebut tidak benar, maka tanah yang diperjualbelikan akan menjadi objek landreform dan bersedia menanggung akibat hukumnya.
Adapun pembuatan PPJB bisa dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian.
Seperti yang tertera dalam Pasal 22I yakni meliputi:
- Status kepemilikan tanah. Dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB.
- Hal yang diperjanjikan minimal tentang kondisi rumah, prasarana sarana dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran, penjelasan muatan materi PPJB, dan status tanah atau bangunan apabila menjadi agunan saat pemasaran.
- PBG disampaikan salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB.
- Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
- Keterbangunan minimal 20 persen sesuai dengan hasil laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi.
Untuk rusun minimal terbangun 20 persen dari volume konstruksi bangunan yang sedang dipasarkan.
Baca Juga: Jangan karena Membeli Rumah Keuangan Morat-marit, Lakukan Tips Ini!
- Isi Dokumen
Kemudian, tertera pula pernyataan bahwa penjual telah menerima sepenuhnya uang pembelian yang dibuktikan dengan tanda terima yang sah yaitu kwitansi.
Lalu penjual telah menjamin bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang (yang tidak tercatat dalam sertifikat), dan dan bebas dari beban-beban lainnya.
AJB juga memuat pernyataan bahwa transaksi ini tidak membuat kepemilikan tanah pembeli melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
Sedangkan untuk PPJB, isi dokumennya meliputi:
-Identitas para pihak
-Uraian obyek PPJB
-Harga rumah dan tata cara pembayaran Jaminan pelaku pembangunan
-Hak dan kewajiban para pihak
-Waktu serah terima bangunan Pemeliharaan bangunan
-Penggunaan bangunan
-Pengalihan hak Pembatalan dan berakhirnya PPJB,
-dan Penyelesaian sengketa.
Kesimpulannya, dapat diartikan bahwa AJB merupakan bukti otentik telah berakhirnya proses transaksi jual beli atau rumah.
Termasuk serah terima seluruh uang pembelian. Artinya, tanah atau rumah sudah berpindah tangan ke pembeli.
Namun, kepemilikan pembeli kekuatan hukum tetap. Sehingga perlu segera dilakukan pengurusan balik nama sertifikat tanah.
Sementara di dalam PPJB baru sebatas penjabaran tentang kesepakatan, jaminan, harga dan tata cara pembayaran. Kalaupun ada transaksi uang jual beli, itu belum seluruhnya. Artikel ini telah tayang di Kompas.comdengan judul "Apa Perbedaan AJB dengan PPJB dalam Jual Beli Tanah atau Rumah?"
Cek berita seputar hunian dan inspirasi terkini di websitewww.ideaonline.co.id,Facebook IDEA Online,TikTok IDEAonline,Instagram @ideaonline,Instagram @tabloidrumah, danYoutube IDEA RUMAH.
#Rumahminimalis #Berbagiidea #Berbagicerita #Bisadarirumah #Gridnetwork #Rumahtropis #ConsciousLivingIDEA #ConsciousLiving
(*)