IDEAOnline-Membeli rumah tidak selalu harus yang baru, rumah seken pun sekarang banyak tersedia.
Namun berbeda dengan rumah baru yang harganya sudah pasti, rumah seken kadang-kadang harganya masih bisa dinego alias ditawar.
Namun mungkin kamu kesulitan menaksir berapa harga yang pantas kamu keluarkan untuk sebuah rumah seken.
Bagi pembeli, menentukan harga rumah seken lebih sulit karena setiap rumah memiliki sifat unik.
Bisa jadi rumah dengan luas bangunan yang sama harganya berbeda jauh.
Ini karena adanya faktor lain di luar rumah itu sendiri yang turut mempengaruhi harga, seperti lokasi, fasilitas yang ada di dalamnya, kondisi fisik, maupun lingkungan sosialnya.
Baca Juga: Butuh Rencana Matang Beli Rumah, 10 Cara Merencanakan Keuangan
Berbeda dengan rumah baru yang harganya sudah pasti, rumah seken kadang harganya masih bisa dinego.
Jelas tidak mudah untuk menentukan harganya.
Kamu bisa meminta jasa tenaga penilai (appraiser) atau juga bisa meminta bantuan agen/broker properti.
Jika kamu tidak ingin memakai kedua jasa tersebut, kamu dapat memperkirakan sendiri nilai rumah.
Berikut ada beberapa cara untuk menilai sebuah rumah.
Secara teoritis, ada tiga pendekatan untuk menilai harga sebuah rumah (properti) yaitu pendekatan perbandingan penjualan, pendekatan biaya penggantian, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan.
Di samping itu masih ada cara lain yaitu dengan pendekatan nilai jual obyek pajak (NJOP).
Pendekatan perbandingan penjualan merupakan pendekatan nilai rumah yang ditentukan dengan membandingkan harga rumah sejenis di lokasi yang sama dan pada waktu yang bersamaan.
Namun, pendekatan ini susah diterapkan karena setiap unit rumah tidak ada yang sama.
Baca Juga: Ingin Beli Rumah? Ini Untung Rugi Rumah Seken dan Tips Membeli Aman
Faktor lain di luar rumah yang turut pengaruhi harga adalah lokasi, fasilitas yang ada, kondisi fisik, maupun lingkungan sosialnya.
Pendekatan yang kedua adalah pendekatan biaya penggantian. Melalui pendekatan ini, rumah akan dinilai dengan menghitung biaya yang diperlukan untuk membangun rumah baru yang serupa atau mengganti bangunan yang ada.
Setelah nilai tersebut didapatkan kemudian dikurangi nilai depresiasinya.
Nilai depresiasi ini berarti penurunan nilai dari segi perhitungan ekonomi selama bangunan itu berdiri.
Hasilnya kemudian ditambahkan dengan harga tanah dan nilai lokasinya.
Dalam hal ini nilai tanah dihitung secara terpisah dari bangunan.
Biaya membangun dapat diperoleh dari estimasi yang dibuat oleh pengembang atau kontraktor.
Pendekatan ini melibatkan serangkaianobservasi dan wawancara.
Pendekatan yang ketiga adalah pendekatan kapitalisasi pendapatan.
Teknik ini berguna khususnya bagi orang yang membeli rumah untuk investasi, misalnya rumah untuk disewakan.
Pendekatan nilai jual obyek pajak (NJOP) juga dapat digunakan untuk menaksir harga rumah.
Baca Juga: Salah Pilih Pengembang Bikin Investasi Rugi, Ternyata Ini Tips Dari Pendiri Crown
Menentukan harga rumah seken lebih sulit karena setiap rumah memiliki sifat unik.
NJOP sendiri ditetapkan oleh pemerintah (cq Dirjen Pajak) untuk kepentingan penghitungan pajak dan nilainya berubah dari tahun ke tahun.
Karena kepentingan ini, pada umumnya NJOP ditetapkan di bawah harga pasar.
Masing-masing pendekatan di atas mempunyai kelebihan dan kekurangan.
Misalnya, pendekatan biaya penggantian tidak pas untuk menilai bangunan tua yang sudah lama terdepresiasi.
Pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang digunakan untuk menilai rumah yang ditempati pemiliknya.
Demikian juga dengan pendekatan NJOP yang sering kurang memperhatian kondisi pasar.
Oleh karena itu, untuk memperoleh perkiraan nilai yang lebih akurat, hendaknya harus menggunakan dua pendekatan atau lebih. Nilai yang dihasilkan oleh pendekatan tersebut sering disebut nilai nominal yang berfungsi sebagai nilai akhir.
Nilai akhir inilah yang berfungsi sebagai harga yang pantas digunakan untuk bertransaksi.
Baca Juga: Jalan di Kompleks Rusak Tanggung Jawab Siapa? Ini Aturannya! - Part 2
Baca Juga: Jalan di Kompleks Rusak Tanggung Jawab Siapa? Ini Aturannya! - Part 1
(*)