IDEAOnline-Ragam permasalahan seputar hak kepemilikan apartemen sering jadi polemik dan masalah ketika seseprang belum paham tentang ini sebelum membeli.
Permasalhan ini muncul karena ketidaktahuan pihak pemilik/penghuni dan juga pengembang akan hak dan kewajiban yang harus dijalankan masing-masing pihak.
Menjelaskan hal ini, Yulius Setiarko, Konsultan Hukum, dalam satu diskusi interaktif di Tabloid Rumah menerangkan sebagai berikut.
Baca Juga: Bapak-bapak Wajib Tahu Sebelum Memasang Lantai Rumah, Pahami 3 Hal Ini Agar Proses Tidak Gagal!
Baca Juga: Jangan Kaget! Ini Lho Biaya Rutin Bulanan jika Tinggal di Apartemen
Undang-Undang Rumah Susun No. 20 Tahun 2011 melahirkan konsekuensi adanya lembaga kepemilikan baru sebagai hak kebendaan, yaitu adanya hak milik satuan atas rumah susun yang terdiri dari hak perorangan atas unit satuan rumah susun dan hak atas tanah bersama, atas benda bersama, serta atas bagian bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan-satuan yang bersangkutan.
Hal yang melandasi adanya pemikiran tersebut adalah tak lepas dari adanya teori tentang kepemilikan atas suatu benda, bahwa benda atau bangunan dapat dimiliki oleh seseorang, dua orang, atau bahkan lebih, yang dikenal dengan istilah “pemilikan bersama”.
Jadi sifat kepemilikan hunian dari rumah susun itu berbeda dengan kepemilikan rumah biasa.
Apa Saja Hak Kepemilikan Rumah Susun atau apartemen?
Di dalam rumah susun terdapat dua jenis hak kepemilikan, yakni kepemilikan bersama dan kepemilikan perseorangan.
Lift adalah bagian dari rumah susun yang termasuk dalam detail kepemilikan bersama.
Kepemilikan Bersama
Yang dimaksud dengan kepemilikan bersama ialah kepemilikan yang dimiliki secara bersama-sama secara proporsional dengan para pemilik lainnya pada rumah susun tersebut.
Kepemilikan bersama ini terdiri dari:
1. Tanah Bersama, adalah lahan tempat di mana rumah susun berdiri yang telah ditetapkan batasnya sesuai persyaratan izin bangunan.
Lahan ini digunakan atas dasar hak bersama. Yang dapat digunakan sebagai tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah yang berstatus/bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).
Tanah bersama tidak akan dipecah-pecah, tetapi dimiliki secara bersama-sama dan selanjutnya status HGB-nya akan “mati suri”. Artinya, tidak mati karena dicoret dalam buku tanah agar tetap dapat menghidupi anak-anaknya yang berupa Sertifikat Hak Milik (SHM).
Tapi juga tidak hidup, dalam artian tidak dapat lagi diperjualbelikan atau dijaminkan, mengingat bagian-bagian dari tanah tersebut telah dibagi secara proporsional ke dalam SHM.
2. Bagian Bersama, adalah bagian dari rumah susun (dalam arti melekat pada struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun. Contohnya: saluran air, jaringan listrik, gas, lift, dll.
3. Benda Bersama, adalah benda yang bukan merupakan bagian dari rumah susun (tidak melekat pada struktur bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh dari benda bersama ini, antara lain, tanah, pagar halaman bangunan, tempat parkir, taman, kolam renang, gardu jaga, dll.
Unit apartemen merupakan hak kepemilikan perseorangan.
Kepemilikan Perseorangan
Kepemilikan perseorangan adalah hak kepemilikan seseorang yang telah membeli satuan unit rumah susun.
Unit di sini adalah ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama.
Hanya dinding yang menopang struktur bangunan saja yang merupakan bagian bersama.
Hak perseorangan ini biasanya akan tergambar dalam pertelaan rumah susun, dimana mengenai luas/ukuran unitnya akan terlihat dan diuraikan dalam SHM masing-masing pemilik.
Pertelaan sendiri adalah penunjukan yang jelas atas batas masing-masing satuan rumah susun, Bagian Bersama, Benda Bersama, Tanah Bersama, beserta Nilai Perbandingan Proporsionalnya (NPP) dalam bentuk gambit beserta uraiannya.
Sedangkan NPP adalah nilai atau angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas Bagian Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama berdasarkan luas atau nilai Satuan Rumah Susun (Sarusun) tersebut.
NPP disini bukan hanya gambaran akan hak pemilik Sarusun terhadap hak atas tanah, benda dan bagian bersama, tetapi juga cerminan akan adanya kewajiban pemilik untuk mengeluarkan biaya pemeliharaan dan perbaikan kepemilikan bersama yang nantinya akan dibebankan kepadanya.
Baca Juga: Ternyata Semudah Itu Cara Membersihkan Wadah Rice Cooker, Hanya Modal 5 Menit Kerak Hilang Sekejap!
Baca Juga: Cara Hadirkan Gaya Masa Lalu dalam Kemasan Modern pada Desain Rumah
Berdasarkan NPP inilah akan diketahui Hak Pemilik Hak Milik Satuan Rumah Susun terhadap hak atas tanah, benda bersama dan bagian bersama termasuk kewajiban terhadap beban biaya pemeliharaan dan perbaikan kepemilikan bersama (tanah, benda, dan bagian bersama).
Jadi seorang pembeli unit apartemen (rumah susun) akan mendapatkan kepemilikan Rumah Susun atas unit apartemen yang dinamakan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) di mana di dalamnya ada surat ukur yang memberikan gambaran unit rumah susun tersebut.
Ilustrasi penataan lift foyer di apartemen.
Yang perlu dipahami bahwa kepemilikan Sarusun tersebut bukan hanya hak atas kepemilikan unitnya semata tetapi juga hak kepemilikan terhadap bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama secara proporsional.
Jadi dalam prakteknya keberadaan Sarusun tidak berdiri sendiri, mengingat masing-masing penghuni membutuhkan akses ke unitnya, seperti lorong, tangga, atau lift.
Begitu pula tanah di dalam lingkungan rumah susun dan apa yang ada di bawahnya serta apa yang di atasnya, termasuk misalnya kolam renang, taman bermain, maupun lahan parkir.
Fasilitas seperti ini bisa dipakai bersama yang dalam istilah hukum dikenal dengan nama Bagian Bersama (koridor, lift, tangga, lobi, parkir di dalam gedung, dan perlengkapan yang ada di dalam bangunan tersebut), Benda Bersama (gardu jaga, pagar halaman gedung, taman-taman, parkir yang ada di luar gedung, dll), dan Tanah Bersama.
Berdasarkan NPP yang telah dimiliki pemilik Sarusun inilah, pemilik yang juga telah memegang SHM Sarusun memiliki hak atas rumah susun yang telah dibelinya ini. Dengan demikian, pada saatnya nanti pemegang SHM Sarusun ini dapat mengalihkan haknya atau menjual dan atau menyerahkan unit rumah susunnya sebagai jaminan/agunan kepada pihak ketiga.
Mengenai luas ukuran Sarusun, pembeli harus detail mencermatinya pada saat mendapat tawaran dari kalangan penjual rumah susun. Karena pada saat penawaran penjualan, yang biasanya dilakukan staf pemasaran lewat penjualan sebelum waktunya, luas ukuran Sarusun ini belum diketahui secara pasti.
Oleh sebab itu, kalangan pemasaran rumah susun juga sudah semestinya berhati-hati menjelaskan hal ini kepada calon pembeli, agar tidak terjadi kekisruhan saat mendapat ukuran yang sebenarnya karena ternyata jauh beda dengan apa yang sebelumnya pernah ditawarkan.
#Rumahminimalis #Berbagiidea #Berbagicerita #Bisadarirumah #Gridnetwork #Rumahtropis
(*)