Saat Pengembang Pailit, Apa Definisi dan Risikonya bagi Pembeli?

IDEAOnline-Bingung saat pengembang dinyatakan pailit sedangkan kamu punya perjanjian jual-beli unit apartemen dengan dengan pegembang dimaksud?

Apa sebenarnya yang dimaksud dengan kepailitan dan apa akibatnya bagi pengembang (dalam hal ini penjual)?

Demikian penjelasan Yulius Setiarto, dikutip dari salah satu rubrik di majalah Apartemen Guide.

Pengertian Pailit dan Kepailitan

Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Undang-undang No.37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) (“UU No.37/2004”) definisi kepailitan adalah sebagai berikut.

“Kepailitan adalah sita umum atas semua kekayaan Debitor Pailit yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan oleh Kurator di bawah pengawasan Hakim Pengawas sebagaimana diatur dalam Undang-undang ini.”

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa kepailitan adalah merupakan putusan pengadilan yang mengakibatkan sita umum atas seluruh kekayaan debitor pailit, baik yang telah ada maupun yang akan ada dikemudian hari.

Lebih lanjut, pengurusan dan pemberesan kepailitan dilakukan oleh kurator di bawah pengawasan hakim pengawas dengan tujuan utama akan menggunakan hasil penjualan harta kekayaan tersebut untuk membayar seluruh utang debitor pailit tersebut secara proporsional dan sesuai dengan struktur kreditor.

Akibat dari Putusan Pernyataan Pailit

Akibat-akibat hukum yang tibul dari putusan pernyataan pailit terhadap harta kekayaan debitor maupun terhadap debitor, antara lain adalah sebagai berikut.

1. Putusan Pailit Dapat Dijalankan Terlebih Dahulu

Putusan pernyataan pailit bersifat serta merta dan dapat dijalankan terlebih dahulu, meskipun terhadap putusan tersebut masih dilakukan suatu upaya hukum lebih lanjut, antara lain kasasi dan peninjauan kembali.

Oleh karena itu, kurator sejak putusan pernyataan pailit diucapkan dapat melakukan berbagai tugas yang menjadi wewenangnya.

Segala tindakan yang diambil oleh Kurator dalam rangka menjalankan tugasnya untuk mengurus dan membereskan harta kekayaan debitor pailit sah dan mengikat sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

2. Sita Umum

Harta kekayaan debitor yang masuk harta pailit merupakan sitaan umum beserta apa yang diperoleh selama kepailitan.

Hal ini sebagiamana didefinisikan dalam undang-undang mengenai arti kepailitan tersebut.

Dalam Pasal 21 UU No.37/2004 dikatakan bahwa kepailitan meliputi segala kekayaan debitor pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan serta segala sesuatu yang diperoleh selama kepailitan.

Sita Umum terhadap harta kekayaan debitor pailit dimaksudkan untuk menghentikan aksi perebutan harta pailit oleh kreditornya.

Satu dan lain hal, untuk menghindari debitor pailit mengalihkan harta kekayaannya kepada pihak lain sehingga merugikan para kreditor.

Kehilangan Wewenang dalam Harta Kekayaan

Debitor pailit demi hukum kehilangan haknya untuk mengurus dan melakukan perbuatan kepemilikan terhadap harta kekayaannya yang termasuk dalam kepailitan.

Kehilangan hak bebasnya tersebut hanya terbatas pada harta kekayaannya dan tidak terhadap status pribadinya.

Debitor yang dalam status pailit tidak hilang hak-hak keperdataan lainnya serta hak-hak lainnya.

Dalam hal ini, kewenangan Direksi penjual yang pailit untuk mengurus dan mengelola harta kekayaan perusahaan tersebut diambilalih oleh kurator.

Unit Apartemen yang Diperjanjikan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Adalah Merupakan Harta Pailit

Berdasarkan UU No.37/2004 diatur bahwa kepailitan adalah meliputi seluruh kekayaan debitor pada saat pernyataan pailit diucapkan serta segala sesuatu yang diperoleh selama kepailitan.

Lebih lanjut, dalam undang-undang tersebut juga diatur bahwa debitor kehilangan haknya untuk menguasai dan mengurus kekayaan yang termasuk dalam harta pailit, sejak tanggal putusan pernyataan pailit diucapkan.

Bahwa berdasarkan hukum Indonesia, peralihan hak atas satuan rumah susun melalui jual beli hanya dapat dapat diakui keabsahannya setelah didaftarkan pada kantor pertanahan dan pendaftaran tersebut baru dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan setelah terdapat akta yang dibuat oleh PPAT, dalam hal ini adalah akta jual beli

Dengan demikian, Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang telah dilakukan dengan penjual bukanlah akta PPAT yang dimaksud dan bukanlah merupakan suatu perjanjian jual beli.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut adalah merupakan janji untuk menjual dan janji untuk membeli antara kamu (pembeli) dan Penjual, yang mana pemenuhannya masih membutuhkan tindakan hukum lebih lanjut, yaitu penandatanganan Akta Jual Beli dan balik nama sertifikat atas nama pembeli.

Terkait dengan kasus ini, unit satuan rumah susun (apartemen) yang dijanjikan dijual dan dibeli berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut adalah masih merupakan harta kekayaan debitor (penjual) karena belum terdapat akta jual beli dan belum didaftarkan di kantor pertanahan.

Sehingga, selama kepailitan berlangsung Penjual kehilangan haknya untuk mengurus harta kekayaannya tersebut, termasuk atas satuan rumah susun (apartemen) yang kamu beli tersebut, hak pengurusannya berada di tangan kurator.

#berbagiIDEA